仲介手数料の仕組みと両手取引による囲い込みが起こる理由!3つの対策で不正を防ぐ

仲介手数料と両手取引
不動産売買を進める際、不動産会社に仲介業務を依頼します。
契約が無事に締結された際に成句報酬として支払われるのが仲介手数料です。

仲介手数料は売買価格に応じて変動し、高額取引の場合は仲介手数料も高額になります。
そのため手数料の計算が合っているかを確認する必要があります。

また、本来仲介手数料は売主と買主それぞれの仲介が報酬として受け取るものですが、一つの仲介が双方から支払いを受ける方法があるのは御存知でしょうか。両手取引と呼ばれる方法です。

当記事では仲介手数料の計算方法と不動産取引の仕組みについて解説しますので、最後までご覧ください。
目次

仲介手数料の仕組み

仲介手数料には正式な計算方法と簡易的な計算方法がありますが、特例を除き国土交通省によって仲介手数料の上限は定められています。
それぞれの計算方法は以下のようになります。

正式な計算方法

  1. 取引額が200万円以下の場合→取引額×5%が上限
  2. 取引額が200万円を超え400万円以下の場合→取引額×4%が上限
  3. 取引額が400万円を超える場合→取引額×3%が上限
例えば3,000万円の物件を仲介した場合、
①200万円×5%=10万円
②200万円×4%=8万円
③2,600万円×3%=78万円

10万円+8万円+78万円=96万円が仲介手数料となります。

簡易的な計算方法

正式な計算方法では常に0円~400万円は18万円で固定されることになります。
計算式では400万円×3%+6万円=18万円と表すことができます。
400万円を超える部分においてもやはり3%と定められているため、次の計算式で計算ができます。

物件価格×3%+6万円

仲介手数料の支払い前に媒介契約書や約定書にサインをすることになりますが、まずは計算が合っているのかをチェックしてからサインをしましょう。

仲介手数料における両手取引と片手取引の仕組み

片手取引とは、売主と買主がそれぞれ別の仲介業者に仲介手数料を支払う仕組みのことです。売主は売却成立の報酬として支払い、買主は物件斡旋の報酬として支払います。
片手仲介の仕組み
では売却依頼した仲介業者が買主を見つけた場合はどうなるのでしょうか。
この場合、売主と買主の両方から手数料をもらえることになります。
これは両手取引と呼ばれる仕組みです。
両手仲介の仕組み
単純に儲けが倍になるため、依頼を受けた仲介業者は両手取引を目指します。売主としては販売を頑張ってくれるので正しい営業活動ですが、一部の不動産会社は他社に物件公開せず自社だけで買主を探します。

他社には公開せず物件情報を隠す行為を、囲い込みと呼ばれています。

囲い込みは違法?問題点と3つの対策

囲い込みの問題点は囲い込みをした仲介業者だけが得をするという点にあります。

仮に3,000万円で売却スタートした不動産を他社にも公開し契約となった場合、売主は諸費用の支払いを除くと3,000万円の支払いを受けます。仲介業者は売側業者も買側業者も96万円です。

では売側の業者が囲い込みを行った場合はどうなるのでしょうか。

囲い込みを行った場合情報が世に殆ど出ないため、販売のチャンスが激減します。
物件の販売期間が長期化した場合、売主は価格を下げる決断をしなければなりません。
仮に2,800万円に価格改定し囲い込みをした仲介業者が買主を見つけたとすると、売主は200万円の損をしたことになります。

しかし、囲い込みをした仲介業者は(2,800万円×3%+6万円)×2=180万円の仲介手数料を得ることになります。
このように、不動産会社にとって都合がよく一般人である売主にとって都合が悪いことが起きてしまうため国土交通省は不動産業者に対し囲い込み禁止を通達しています。

しかし、残念ながら財閥系大手不動産会社であっても囲い込み行為が行われていたりします。
禁止の通達自体はあっても、宅建業法で違法と明記されていないためこういった事態になってしまっているのです。

囲い込み行為を防ぐためには何ができるでしょうか。

業者のフリをして依頼した仲介に問い合わせをする

囲い込みの特徴は売却依頼した業者以外に情報が出回らない点にあります。
そこで、依頼した業者に不動産会社のフリをして問い合わせしてみましょう。

「商談中です」「契約済みです」と言われたら囲い込みをしていることになります。

囲い込みが確認できてしまった場合はすぐに担当者へ連絡し、囲い込みをやめさせるか契約を解除しましょう。

レインズ登録の登録書

電話するのが難しい場合はレインズ登録の登録書をもらうという方法があります。一部の契約方式を除き、売却依頼物件はレインズに掲載するのがルールです。
登録書の交付は義務ですので交付がないもしくは書面に申込有と記載があれば囲い込みしている可能性が高いです。

一般媒介契約を選択する

依頼業者がどうしても囲い込みをやめてくれない場合は、契約を一般媒介契約に切り替えることをおすすめします。

一般媒介契約は複数社に対し同時に販売を依頼することができるため、一社が囲い込みを行っていても他の業者から情報を展開することができます。

不動産仲介業者の役割

ここまで、あたかも仲介業者は全て悪、とでも言うかのように書いてきました。
お金になる職業でもあるため、悪徳な不動産仲介もいるのも確かです。
仲介業者って必要なの?と感じた方もいるかもしれません。

不動産仲介業者は売主と買主を繋ぎ、書類を整えることを役割としています。

三井のリハウス、東急リバブルなどが大手仲介業者として有名ですね。

悪い人がいるのも確かですが、実際は誠実に仕事をこなす人が大半です。

仲介手数料の仕組みが分かったところで、仲介業者はどういったことをしているのか、念のため紹介しておきます。

具体的な業務内容は次の通りです。

売りたい人と買いたい人を繋ぐ

売主と買主は一般人の場合も業者の場合もありますが、仲介業者はそれぞれの要望がマッチングするように物件と顧客を紹介します。

まず、顧客の要望や予算などを確認しそれにマッチする物件を紹介します。
その後要望が合えば銀行と融資の調整を行い、借入の是非と金利面を買主に提示することで買主の購入判断を確認していきます。
購入を判断した場合は購入申込書を売主に提出し、契約の準備を進めていきます。
このように不動産仲介業者は不動産売買の必要なステップを提案し、滞りなく商談を進めていく役割を担っています。

法令調査を行い、書類を作成する

契約日が確定すると仲介業者は市役所調査と現地調査を行います。市役所調査は現在建っている家が合法かどうか、更地であれば建築可能な土地なのか等を確認します。
法令上の問題がないのかをチェックするのが、市役所調査ということになります。

現地調査は実際に契約予定物件へ赴き、道路の広さや間口を測定したり契約上気になる点がないかをチェックしていきます。

そして集めた情報を重要事項説明書と契約書に記載し、契約当日に説明を行う。

これが仲介業者の仕事になります。

仲介するのも結構大変なんです。
きちんと仕事をしている人には、快く手数料を払ってあげましょう。笑

仲介手数料は適切な活動をしてくれた報酬

不動産売買を行う以上は仲介手数料は必ず支払う必要がある報酬額です。
しかし仲介業者が正しい活動を行っていない場合は支払いに対し不服申し立てをすることができます。
また、金額が法令で定めた上限を超えていた場合は宅建業法違反となるため支払いは上限までに留めることができます。

物件を売る依頼であっても物件を探す依頼であっても、仲介手数料は不動産会社が適切な活動をした報酬として支払うべき手数料だという点を覚えておきましょう。
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