中古住宅購入の注意点とは？値引き交渉しやすい物件の特徴も教えます！

一戸建ての家を検討する際に、新築と中古住宅の両方検討する人は多くいます。
中古住宅＋リフォームという選択肢が認知され、さらにはウッドショックや木材輸入量第2位のロシア情勢が不安定といった外的要因により注文住宅を懸念する人が増えています。

様々な事情が重なり、中古住宅の購入は必ず候補に加えられるようになりました。

当記事では失敗しない中古住宅購入の注意点、コツを解説していきますので、これから中古住宅の購入を検討する際の参考になれば幸いです。
是非最後まで御覧ください。

中古住宅購入に際してチェックすべき注意点

中古戸建てを購入し失敗したという事例は多くありますが、殆どが経年劣化による設備機能の低下です。
購入前に建物の状況を知ることで、購入後のトラブルを大幅に減らすことができます。

購入前には以下のポイントをチェックしましょう。

築年数

昭和56年以前に建築された建物は要注意です。
建物は非常に安く土地代金だけで購入できることも多いですが、実際に住もうとすると家1棟建てるくらいの修繕費用が必要になる可能性もあります

昭和56年以前に建てられた建物は、旧耐震に当てはまります。
現行の新耐震基準に満たない建物であった場合、耐震補強をしないといけません。

購入当時の書類をチェック

売主が保有している新築当時の書類が残っていた場合、必ず目を通すようにしましょう。
築10年以内であれば品確法に基づく保証を引継ぎできることがあります。
具体的には雨漏りや木部の腐食、シロアリ被害です。

これがないと、実費で修繕しないといけなくなってしまいます。

ホームインスペクションや耐震診断を検討する

ホームインスペクションとは建物の健康診断のことです。5万円～10万円で建物全体をチェックすることができ、傾きやキズ、雨漏り跡、シロアリ被害有無を確認することができます。

発見した箇所を修繕するためには別費用となり、売主の許可も必要ですが購入物件に対し安心を得るという意味ではおすすめです。

ホームインスペクションとは別に耐震診断も検討してみましょう。10万円～30万円の費用が必要ですが、市町村に依頼することで無料で行なうこともできます。市町村に依頼する場合は予約待ちになることが多いため、物件購入を急ぐかどうかで使い分けをしましょう。
耐震性能評価が認められた場合、住宅ローン控除を受けることができる適合証明書の発行に使用することができます。


安心を得ることができ、さらに住宅ローン控除制度の適用によって総額をおさえることができる可能性があります。

中古住宅購入のメリットデメリット

中古住宅は新築戸建てよりも安い分、家の老朽化が心配という声を良く聞きます。
国土交通省によると、平成30年時点では中古住宅の流通シェアは14.5%でした。購入に踏み切れない要因として、経年変化による質の低下が挙げられます。

適切に中古住宅を検討するためには、メリットデメリットもきちんと知る必要があります。

中古住宅購入のメリット

まずは中古住宅を購入することのメリットから見ていきましょう。

新築に比べ価格が安い

当然ですが中古戸建ては同等性能の家を新築戸建てで購入するよりも安くなります。
築年数に応じて建物の価値が下がり、価格に反映されるためです。

価格低減については減価償却法を用いることで計算することができ、2,500万円の建物であれば10年で約700万円の価値が低下（償却）されることになります。
築10年であれば殆どの家は軽微な修繕をするだけで十分に住むことができますので、価格差は大きなメリットといえます。

リフォームで好みの外観や内観にできる

注文住宅を計画する人は家に対する要望が多い傾向がありますが、注文住宅を建てるためには多額の予算を準備する必要があります。
そこで、中古戸建てを購入しリフォームやリノベーションを行うことで要望に近い家に整えていくという方法が注目されるようになりました。

予算と要望のバランスをうまく調整できるため、中古戸建てを検討する人の殆どがリフォームやリノベーションを検討されます。

居住中であれば住むイメージが湧く

中古戸建ての中には売主がまだ住んでいる状態で内覧をするということもあります。家具やインテリアの配置イメージが湧きやすく、家屋内の温度や湿度を体感することができます。
今使用している家具や家電がそのまま流用できるかを知ることができ、売主から直接情報を得ることができるのも大きなメリットです。

中古住宅購入のデメリット

次にデメリットについて見ていきましょう。
メリット以上にデメリットを知ることが中古住宅購入のコツです。

耐震性能が不十分な可能性

中古戸建ては築年数が長いと耐震性能が低くなっている場合があります。
特に昭和56年よりも前の建物は旧耐震住宅と呼ばれており、現在の新耐震基準で設計された建物ではありません。

そのため、地震発生時に大きな不安を抱えることになります。

ローン審査のハードルが上がる

銀行担当者は借入額の審査をする際、購入物件の価値をチェックします。
借入額と物件の価値が不釣り合いだった場合、借入額が減額もしくは借りられないということもあります。

特に現行法令の基準を満たしていない中古戸建てについてはチェックが厳しいです。
リフォーム費用をローンに組み込むことができないこともあるので、注意が必要です。

思わぬ維持費が発生する

給湯器や換気扇などが居住後に突然故障することがあります。
中古戸建ての売買時には付帯設備に関するチェック表を売主が作成し、故障有無や修繕箇所を確認することができます。

しかし売却後の設備保障をする書類ではありませんので、注意が必要です。

価格交渉できる中古住宅の特徴

中古戸建ては殆どの場合、売主は業者ではなく一般人です。そのため、通常よりも多くの価格交渉が成立する可能性があります。新築戸建ては物件価格に限らず、50～100万円が交渉の相場です。
価格交渉成功のポイントは、販売価格を決めた売主の状況を知ることです。
販売元の不動産会社に売却理由を問い合わせをすると教えてくれますので、価格交渉前には必ず確認をしましょう。

そして、価格交渉が成功する可能性が高い売却理由には特徴があります。

住宅ローン残債がない

中古戸建てには相場がありません。
土地の相場と建物の築年数から不動産会社が査定額を算出しますが、それに対し売主は売りたい金額もしくは売らないといけない金額で販売価格を決定します。

売らないといけない理由の多くが、住宅ローン残債です。
つまり、住宅ローン残債がない家は売主が売りたい金額で販売していることになります。

価格設定に根拠がないことも多いため、思い切った価格交渉が通ることもあります。

販売スタート時点で既に相場価格

不動産を早く売りたい時は、相場価格で最初から公開されることがあります。
相場よりも大きな交渉は難しいですが早く買ってくれる人を優先するため、物件価格の10%程度の交渉であれば成功する可能性はあります。

販売期間が半年以上

販売期間が長期化している物件は相場よりも高く価格設定されている可能性があります。

この価格で売れたら売りますという売却理由が多く、価格交渉が何度かあっても最初のうちは受け付けてくれないことが殆どです。

しかし売りたいという事実には変わりはなく、販売期間が長期化した場合は売主の心象も変化する可能性があります。

さらに販売委託を受けている不動産会社も売りたいと思っている筈ですので、思い切った価格交渉をしたとしても不動産会社が売主を説得してくれることもあります。

中古住宅購入の注意点まとめ

中古住宅を購入するときには、４つのポイントを確認しましょう。

1. 築年数
2. 耐震性能
3. 売主が保有している書類
4. 売却理由（価格交渉の余地確認）

新築戸建てとは違い、中古戸建ては居住後のトラブルは基本的に買主負担で対応することになります。
まずはトラブルを減らすために①～③をしっかりと確認し、トラブル時の費用を担保するために、④を確認しましょう。