更地渡しによる売却の注意点とは？メリットデメリットを解説

家がまだ建っている不動産を売却する際に、解体して更地にするかどうかを悩む人はとても多いです。
更地として売却しない方が解体費用面で有利なように思えますが、不動産を売却するベストプランは物件によって様々です。販売プランを見誤ると大きな損失をする可能性もあります。

当記事では更地売却のメリットデメリットを解説します。
是非最後まで御覧いただき、不動産売却の御参考にしてください。

更地渡し売却のメリットは４つ

大きく分けて4つのメリットがあります。

それぞれ見ていきましょう。

老朽化による倒壊の恐れがない

管理されていない空き家が倒壊する事故が相次ぎ、2015年に空き家対策特別措置法が施行されました。
管理されていない空き家の所有者に対し物件の管理及び修繕が勧告され、従わない場合は税制優遇の除外と50万円以下の罰金が科せられる可能性があります。

さらに建物が倒壊した場合は隣地への損害賠償など、多額の費用を負担しなければなりません。
自治体によっては補助金がでることも多いため、トラブルを未然に防ぐためにも老朽化が進んでいる建物は早急に解体しましょう。

犯罪に使われる心配が減る

空き家に不審者が侵入し、火災事故を起こしたという事件は少なくありません。
その場合は不審者にも責任はありますが、近隣住民に被害が出た場合の損害賠償等は売主が負担する可能性があります。

また、事件が起きると販売の反響が大きく減り価格改定をする必要もあります。

空き家になって数カ月で犯罪事件が発生したというケースもあるため、空き家の管理ができない状況であれば解体することをおすすめします。

土地の全体像が把握できる

注文住宅を建てるために土地見学をする場合、土地の全体像を把握することはとても重要です。先に解体をすることで購入者は駐車場の位置や建物の配置などプランニングがしやすくなります。

買主の解体費用負担がない点もポイントですね。

契約解除による様々なリスクを回避できる

契約した後に様々なトラブルがあり、解約解除となることもあります。
更地にすることで回避できるリスクは、解体費用の先払いと固定資産税優遇除外です。

通常、解体は確定測量完了後に着工します。境界杭の位置が確定しなければ壁やフェンスを解体していいのかが分からないからです。

確定測量が不調に終わった場合、契約解除となる可能性が高いです。
この場合、売却益から解体費を捻出するのではなく預貯金から解体会社への支払いをすることになります。

また、解体完了後1年が経過すると固定資産税が6倍になるというリスクがあります。
詳細は後述する更地売却のデメリットを御参照ください。

更地渡し売却のここに注意！4つのデメリット

メリットがわかったところで、今度はデメリットです。

当然ながら一度壊した建物は復旧することができません。解体をする場合はデメリットを把握した上で判断する必要があります。

売却益が減る

約150万円の解体費を売却額から支払う必要があるため、その分の手残り額が減ります。
解体費を売却するための諸費用に含めることができるため譲渡所得税も減りますが、解体費用を補填できる程の税制控除はありません。

売却益を使用する目的がある場合は注意が必要です。

中古戸建てとして売却できるチャンスがなくなる

2000年に入り、中古戸建ての売買が年々増加しています。老朽化し住むにはかなりの修繕が必要な建物であっても登記されているのなら是非欲しいという人は多くいます。

古家土地ではなく中古戸建てとして販売するメリットはとても大きいです。

売却益は解体費用分がプラスに転換されるだけでなく、建物の固定資産税評価額程度は売買価格に上乗せすることができます。

また、地中内の状況確認をする必要がないため、土地に関する契約不適合責任を免除できます。
建物の契約不適合責任は負うことになりますが、買主は契約時に破損個所や故障個所を把握した上で購入します。そのため適応箇所は通常の中古戸建て売買よりも激減することになります。

手残り額を増やしたいのであれば中古戸建て売買の可能性を残しておきましょう。

売れなくなることがある

現存している建物を解体してしまうと再建築不可物件になることがあります。

• 建築した後に隣地に土地を売ってしまい間口が法令規定以下となり違法物件となった。
• 現存している建物がそもそも特例で建築されており、通常は建築できない土地だった。

上記の理由によって新しく家が建てられない土地になってしまうことがあります。
不動産会社がしっかりと調査をすれば分かることですが、物件によっては気づかないこともあるため解体前には再調査の依頼をおすすめします。

税制優遇を受けられなくなる可能性がある

古家付きの宅地は更地の土地よりも固定資産税が優遇されており、税額が1/6となります。

更地にしてしまうと翌年より優遇制度が受けられなくなり、固定資産税が6倍になる可能性があります。
そのため、解体をする場合はある程度売却の目途が立っていることが重要です。

固定資産税の優遇とは別に、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例という税制優遇があります。

空き家を相続し売却した際の譲渡所得税を3,000万円まで免除できる制度ですが、解体してしまうと1年以内に売却する必要があります。
不動産会社も意外と知らない制度のため、数百万円の税金を控除できたと後から気づく事も多いです。

更地渡しの注意点を理解して、賢く売却しよう

更地にして売却することが最適かどうかは不動産の状況によって大きく変わります。
更地にした方が高値で売れるだろうと調査せずに解体を進めるのは非常にリスクが高いため、おすすめしません。

不動産売却を考えている時点で、まずは最寄りの不動産会社に相談をしましょう。
どのような販売プランが最適かを教えてくれます。
特に解体は税制優遇と密接に繋がっているため、税金に詳しい担当者に担当してもらうことが理想です。

リスクをなるべく少なくし、高値売却を目指すためには販売を依頼する不動産会社としっかりと打合せをして決めましょう。