収益物件のランニングコスト、把握してますか?維持費の目安を知って賢く投資

収益物件の維持費、把握してますか?
不動産投資をするときには、維持費=ランニングコストが掛かります。
収益物件情報を手に入れたときに、表面利回りだけを見て、購入を検討されていませんか?
家賃収入を圧迫する項目はすべて確認しておかなければ、不動産投資計画は成り立ちません。
ここでは、維持費とは何を指すのか、削減できる維持はあるのか?など、みなさんの不動産投資計画に役立つ情報を紹介します。
目次

収益物件の運用でかかるランニングコストの項目と目安

不動産投資に掛かるランニングコストは数多く存在します。
大まかな項目は以下のとおりです。
収益物件の運用でかかるランニングコスト一覧
  1. 物件・建物管理の費用
  2. 入居者対応の費用
  3. 税金・ローン返済
  4. その他の費用
それぞれ詳細を見ていきましょう。

物件・建物管理費用

  • 修繕費やリフォーム費用:家賃の5%~8%
  • 共用部などの水道光熱費:多くて年間10万円
  • 火災保険料:年間3万円前後
建物は収益を生み出してくれますが、生み出し続けるには、メンテナンスが必要です。
特に修繕・リフォームは結構な費用が掛かるので、毎月少しづつ積立していくことが重要です。

入居者対応

  • 入居者募集:家賃の1か月
  • 家賃管理・滞納管理:管理会社へ支払う費用に含まれるケースが多い
  • 管理会社への委託料:家賃の5%前後
入居者への対応にもお金が掛かります。入居者を入れるためにもお金が掛かりますし、入居者を管理するのも、自主管理でないかぎり費用が掛かります。

税金・ローン返済

  • ローン返済:ローンの返済額による
  • 固定資産税・都市計画税:不動産評価の1.7%
  • 所得税:家賃収入の額による
ローン費用も馬鹿になりません。デッドクロスを迎えると、ローン返済額が非常に負担になります。
綿密な収支計画が必要な項目です。
また、不動産は所有しているだけで税金が掛かります(固定資産税について)。
きちんと収益計算に入れておきましょう。

その他

  • 通信費:利用サービスによる
  • 雑費と消耗品費:状況により変動
ランニングコストの金額を大まかに挙げるとこのような金額になります。
各項目を合計していくと、維持費は毎月家賃の20%~30%は掛かると見ておいた方が良いでしょう。

ローンは一般的に家賃の50%以下に抑えるのが、安定運用につながります。
そのため、ローン返済を月額家賃の50%と考えると、維持費とローン返済を合わせて、80%くらいが支出となります。

手元に残るのは月額家賃の20%~30%です。
よく覚えておきましょう。
収益物件における維持費項目一覧
維持費項目一覧

改善できるランニングコストを理解して、収益物件を上手く運用しよう

家賃収入を増やすためには、ランニングコストの見直しが必要です。
維持費の中でも、改善できない維持費と、改善しやすい維持費があります。
次は、この改善できるかどうかを項目別に確認していきます。

改善できないランニングコスト

改善できないランニングコストは以下の通りです。
改善できないランニングコスト一覧
  1. 管理委託費用
  2. 固定資産税・都市計画税
  3. 家賃、滞納管理
  4. ローンの返済金額
  5. (マンションの場合)管理・修繕積立金
なお、管理会社の委託料、家賃管理、滞納管理は改善できないわけではありません。
しかし、管理は入居者にとって影響が大きい項目のため、委託料を削って管理の質が落ちることは避ける方が良いでしょう。

そのため、改善できない費用として挙げさせていただきました。
ローンの月々返済額を抑えることは可能ですが、ローンを一括返済することは、次に行う投資計画に影響します。
できる限り、現金は手元に置いておくということを念頭にしていますので、ローンは一括返済しない=改善できない維持費として挙げています。

改善しやすいランニングコスト

改善しやすいランニングコストは以下の通りです。
改善しやすいランニングコスト一覧
  1. 所得税
  2. 修繕・リフォーム費用
  3. 共用部の水道光熱費
  4. 火災保険料
  5. 入居者費用
  6. 通信費・雑費・消耗品費
  7. 税理費用
所得税については、減価償却費を経費として計上します。
収益物件も時間が経てば、価値が減少していきます。

この価値の減少を経費として計上することにより、所得税の減税が可能です。
確定申告のため、税理士を顧問にすることが多いと思いますので、税理士に減価償却を計上してもらいましょう。

修繕費、火災保険料、税理士費用については、それぞれに依頼をする分野ごとに相見積もりを取得し、価格を抑えていきます。

共用部などの水道光熱費や通信費・雑費・消耗品は、使用する料などを見直し、価格を抑えます。

このように、1つ1つ項目の改善を行えば、手元に残るお金が増えていきます。

維持費を見直し、維持費が家賃の80%から65%に改善された場合、手元に残るお金は大きく変わってきます。

仮に、月額家賃が10万円、維持費が80%から65%に改善された場合

月額賃料10万円-月額賃料10万円×維持費80%=手元に残る金額2万円
月額賃料10万円-月額賃料10万円×維持費65%=手元に残る金額3万5,000円

年間にすると、手元に残るお金が24万円から42万円に増えます。

収益物件のランニングコストを見落とす表面利回りの罠

維持費の増減は収入の増減に直結します。
それにもかかわらず見落とされるのは、不動産情報を表面利回り計算しか行っていないことが原因の1つです。

表面利回り

年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

実質利回り

(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(物件の購入価格+購入時の諸経費)×100

この計算で大きく違うのは、経費の計算をしているか、していないかです。
例えば、購入金額2,000万円のマンション、年間の家賃収入200万円、年間諸経費60万、物件の購入時の経費100万円で計算してみましょう。
表面利回り
200万円÷2,000万円×100=10%

実質利回り
(200万円-60万円)÷(2,000万円+100万円)=6.6%
となります。
この時点で、表面利回りの計算が、いかに大ざっぱかわかって頂けたと思います。
不動産投資計画を行う際は、実質利回りでの計算をしましょう。

収益物件でかかるランニングコストを把握して、堅実な投資計画を立てよう

ランニングコストを項目別に見ていきましたが、意外と改善できる項目があります。
家賃収入を増やすことは容易ではありませんが、維持費を減らして手元にお金を残すことはできます。

不動産投資の計画を立てるときには、維持費の項目を確認し、なおかつ維持費の項目が改善できないか検討してみましょう。
そうすると、投資に向いていない不動産だと思っていた物件が、維持費を改善することにより、実は良い物件だったということもあります。
綿密に投資計画を立てて、収支に無理がないことを確認して、不動産投資を行っていきましょう。
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