不動産売却には現況渡しと更地渡しがあります。 更地渡しとは、引き渡し前に境界杭の内側にある建築物全てを解体することを意味します。 ブロック塀も当然解体する対象になりますが、所有者がはっきりしない場合やブロック塀の建築された位置によっては大きなトラブルになる可能性があります。 当記事では解体更地にする際のブロック塀について、取り扱いの注意点と実際に起きたトラブルについて解説します。
目次
更地渡しにおけるブロック塀の取り扱いは位置がポイント！
ブロック塀を解体する場合は、ブロック塀の所有者が誰であるかを確認する必要があります。 建物と違いブロック塀は隣地との境界線ギリギリに建築されていることが多く、所有者が確定していないことが多いです。 そのため、ブロック塀の所有者を特定する上ではブロック塀の建築されている位置が重要になります。 ブロック塀の位置に関するポイントは次の通りです。
境界線の内側にブロック塀がある場合
ブロック塀が境界線の内側にあるのなら、ブロック塀は土地所有者と同じと見て良いでしょう。 ただし、隣地所有者が建築したブロック塀だと分かっていた場合は注意が必要です。 そもそも何故隣地が所有するブロック塀が敷地内にあるのでしょうか。 これは、確定測量によって境界ラインが移動することが原因です。
境界ラインとは境界杭同士を結んだラインのことです。 この境界杭ですが、確定測量により位置が変わることがあります。 そのためブロック塀付近にあった境界ラインが移動し、その結果敷地内に隣地所有のブロック塀が存在することになります。 この場合は勝手に壊すことができず隣地所有者の許可が必要です。 その一方で、誰が建築したブロック塀か分からない場合は土地所有者の所有物とみて問題ありません。確定測量の立ち会い時にはブロック塀の所有者が判明するため、確認しておきましょう。
境界線上にブロック塀がある場合
ブロック塀が境界線上にある場合、一番注意が必要です。 民法上は共有物において修理は単独で実施することができますが、解体については共有者全員の合意が必要となります。 つまり、境界線上のブロック塀を解体するためには隣地の承諾を得る必要があります。 不動産を売却する際に、契約書上は解体渡しとなっているがブロック塀だけが解体できない場合は違約解除となる可能性があるので注意しましょう。
境界線の外側にブロック塀がある場合
確定測量の結果ブロック塀が境界ラインの外側にあると判明した場合、土地所有者がブロック塀を建築したという認識を持っていなければ特に解体する必要はありません。 ただし、確定測量時に隣地所有者から一緒に解体して欲しいと言われることがあります。 その場合は費用負担を相談し、検討するようにしましょう。
ブロック塀に関するトラブル事例
ブロック塀に関するトラブルの多くは隣地とのトラブルです。 ここでは、ブロック塀の取り扱いで起きたトラブル事例を紹介します。
ブロック塀の所有者がわからない
ブク塀の所有者は原則、建築している位置によって定められますが、前述した通りブロック塀と土地所有者が違う場合があります。 この場合、敷地内だからといってブロック塀を解体した場合に損害賠償請求を受けることがあります。 本来であれば確定測量時に誰のブロック塀か判明するため、このような事態にはなりません。 しかし土地所有者が立ち会わず土地家屋調査士に委任した場合は隣地所有者がブロック塀について意見を言わず、解体時に発覚することがあります。 実際に裁判になった事例もあるため、なるべく境界の立ち会いは行いましょう。
残したブロック塀が倒壊した
平成30年に大阪でブロック塀が倒壊するという事故が発生し、ブロック塀の耐久調査が全国的に厳しく行われるようになっています。 一般社団法人全国建築コンクリートブロック工業会によると、1.6ｍ×1ｍのブロック塀は約320～400キロの重さになるとのことです。 倒壊した場合の被害は非常に大きく、万が一隣地側や道路側に倒壊した場合は人的被害が出てしまう可能性があります。 ブロック塀を残す場合は必ず現行の建築基準を満たしているかを確認し、倒壊リスクを失くす管理をしましょう。
共有ブロック塀で隣地と意見が合わない
共有ブロックは境界線ライン上にあるブロック塀です。 土地所有者と隣地が同じタイミングで住み始め、合意の上で建設したブロック塀であれば問題ないように思えます。 しかし世代が代わった後に当時の合意書が紛失したり口約束の場合は、双方の考え方が一致しない場合があります。 このような場合は当然ブロック塀の解体を進めることができず、解体更地渡しのはずがブロック塀が残ってしまいます。 買主側からすると契約条件が満たされず、しかも隣地を揉めている土地という印象を持つことになるでしょう。 隣地とのトラブルは不動産売買契約のトラブルとなることが多いため、共有ブロックの場合はなるべく隣地所有者と良好な関係を構築しておきましょう。
更地渡しにおいてブロック塀を残して解体する場合の確認事項
買主の意向でブロック塀を残して欲しいと言われることがあります。 ブロック塀が比較的新しい場合は買主にとっても外構費用を抑えることができるためメリットがあるからです。 建物は解体するがブロック塀を残すという段取りになった場合、どのような注意点があるのでしょうか。
ブロック塀を残すメリットとデメリットのバランスを検討する
ブロック塀を解体しないのであればその分の解体費用は安くなります。 これについては大きなメリットと言えますが、ブロック塀を残すことでリスクを抱えることもあります。 具体的には、前述した倒壊のリスクです。 建物解体後、決済までにブロック塀が隣地側や道路側に倒壊した場合は損害賠償を求められることもあります。 解体費用が安くなるからと簡単には決めず、必ず倒壊リスクとのバランスを検討して決めましょう。
ブロック塀を解体することによる影響を考慮する
敷地内では建物の解体をしている中でブロック塀だけを無傷で残すには、デリケートな作業が必要です。
費用面でも単純にブロック塀解体分が安くなるわけではなく、ブロック塀を守るための養生や一部手作業での解体作業工数が増加します。
万が一キズが入ってしまうと建築基準法の認可がおりない場合もありますので、慎重に進める必要があります。
ブロック塀を意図的に残していることを示す
更地渡し条件でブロック塀を残す場合は、必ず買主と合意書を作成しましょう。 後から言った言わないにならないようにするのは勿論、万が一破損した場合や倒壊した場合のリスクについても細かく設定することができます。 ブロック塀を残す方が売主にとってはリスクが高くなります。そのため、万が一の事態を踏まえた合意書を取り交わすようにしましょう。
更地渡しにおけるブロック塀の取り扱いは慎重に
ブロック塀の所有者は通常、土地の所有者と同じです。 しかし確定測量や昔の約束事などによって別の所有者であったり共有物であったりすることがあります。 倒壊のリスクも含め、大きなトラブルが起きる前にブロック塀の状態と所有者については確認しておくことをおすすめします！
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