地中埋設物とは、地中に埋まっている建築行為を疎外する廃棄物のことです。 建築する際の基礎工事中に発覚することが多く、不動産売買では売主側の責任で除去を求められます。 この記事では地中埋設物が発覚した場合の対処法や発生する要因について解説します。
目次
地中埋設物（ガラ）の種類
地中埋設物は一般的にガラと呼ばれ、人工物から自然物まで様々な種類があります。発覚した場合の撤去費用はどのくらいになるのでしょうか？ 地中埋設物の撤去費用は1㎡あたりの単価＋トラックの輸送費で概算算出することができます。 一般的に使用する4トントラックであれば約25,000円が概算価格となります。 以下に地中埋設物の種類ごとで概算価格と特徴をまとめていますので、トラック費用を踏まえて御参考にしてください。
解体家屋に関する建築物
昔の建築物を解体した際の一部が埋設されていることがあります。 具体的には、コンクリート、アスファルト、木材、ブロック、基礎、鉄筋、タイルなどの廃棄物です。 中には有毒なアスベストの塊や生ごみが埋設されていることもありますので、一部でも地表に出ていたとしても触らず業者に対応してもらいましょう。
昔の暮らしに関する建築物
建築の廃棄物ではなく昔の暮らしには欠かせない建造物が埋設されていることもあります。 それは、井戸や浄化槽です。 井戸は庭先にあって気づかない場合もありますが、古くから日本では台所に井戸を設置していました。 井戸が埋設されていた場合、水脈がまだ残っている可能性があります。水脈には水が流れているため、処置をしなければ最悪の場合液状化現象が起きてしまいます。 また、井戸が見つかった場合はお祓いをすることが多いため撤去にかかる期間もかなり長くなってしまうという特性もあります。 浄化槽においては本来解体をする際には撤去される筈ですが、何かしらの手違いで残ってしまっていたということもあります。 井戸と浄化槽について共有する点は、どちらも有害な液体が残っている可能性があるということです。 地中にあっても水分がまだ残っていることもあるため、注意が必要です。
自然物
人工建造物以外にも自然の石や岩石は地中埋設物になり得ます。理由は地中埋設物の定義は建築を阻害するかどうかだからです。 阻害しない小さな石などは勿論、地中埋設物に該当しません。 石は大きさや形状、材質によって単価が変わるという特徴があります。そのため、現地でどのくらいの費用かつ工期になるのかを業者に確認してもらう必要があります。
地中埋設物（ガラ）を撤去しないとどうなる？
地中埋設物を放置した場合、どのような影響があるのでしょうか？ 仮に地中埋設物を無視して家を建築した場合、地盤沈下により家が倒壊する可能性があります。 地中埋設物が人工物の場合、いつかは腐敗によって朽ちることになります。 プラスチックのように半永久的に残るものだったとしても、土圧によって変形します。 長い年月を経てこういった現象が起きた場合、地中内には少しづつ空洞が生まれ、家を支えられないほど空洞が出来てしまった時に家は倒壊します。 この場合は建物の損害賠償だけではなく、人がケガをする等の人的被害も起きてしまう可能性があります。 売主の負担は莫大になってしまうため、地中埋設物は放置せず必ず撤去するようにしましょう。
地中埋設物（ガラ）が発生した場合の対処法
基本的には業者に依頼し調査と撤去を進めていきますが、まず関係者全員に地中埋設物を確認していただく必要があります。
不動産売買契約には契約不適合責任という責任区分があり、買主が目的を達成できない場合は売主に様々な要求をすることができます。
一般住宅建築における地中埋設物の撤去は、まさにこれにあたります。
しかし、地中埋設物だと判定するには買主だけの判断だけではできません。
売主と買主、工事業者、不動産仲介業者が一同に介し、どのような状況でどのくらい発生しているのかを現地で確認する必要があります。
対象となる廃棄物が地中から出てきたということを全員が確認し、いつまでに誰の負担で撤去するのかを決定する必要があるからです。
そのため、地中埋設物が発生したからと言ってすぐに撤去し売主に費用を請求することはできませんので注意しましょう。
地中埋設物が発生する理由
そもそも地中埋設物は何故発生するのでしょうか。 昭和の前半までは建物を解体し発生した廃棄物を地中に埋め戻すことが当然のように行われていたようです。 その後法改正が進み、現在では産業廃棄物以外のゴミについても処理方法が厳格に定められています。 そのため、昔からある住宅土地については建物を解体した際に発生した廃棄物が埋設されていることがあります。 この場合は法改正によって廃棄物ではなかったものが地中埋設物として扱われるようになったということになりますが、それ以外にも人的な理由で発生してしまうことがあります。 人的に地中埋設物が発生してしまう背景には、次のケースがあります。
解体工事がずさんだった
解体工事業者が地表に出ている部分のみを解体するだけで完了してしまい、地中を掘り起こさなかった場合は基礎が地中埋設物になります。 一般的に基礎を掘り起こすためには90センチ近く掘り起こす必要があり、その作業を怠ってしまうと大きな廃棄物が地中に残ってしまいます。 作業員が外国人であったりうまく現場に指示が届かない場合に、このような地中埋設物が発生してしまいます。
解体業者が悪質だった
人的ミスではなく、意図的に廃棄物を埋めていく業者は未だにいます。一般的に30坪の家を解体しようとすると120万～150万が相場と言われています。 しかし、インターネット上では100万円を切る業者が多くあります。 解体工事は業者によって工法や人数は大きく変わりません。そのため、安く請け負うためには何かを削減する必要があります。 解体業者にとって、廃棄物処理費は人件費の次に大きな費用です。 悪質業者は解体した廃材を地中に埋め、後日売主負担で地中埋設部撤去を請け負うことで破棄物処理費を削減しようとします。 建物解体を検討する場合は、異様に安い業者には依頼しないようにしましょう。
既存建築物を建設する際に盛土した
これは売主にとって非常に不運なケースですが、土地が道路よりも低い位置にあるため土を入れる盛土をすることで埋設物も流入してしまうことがあります。 最近では扱う土についても非常に厳しいルールがあるため滅多にありませんが、大きな土地に何十トンも土を入れる場合には可能性があるため、注意が必要です。
地中埋設物まとめ
土地売買を進めるにあたり、殆どのケースで廃棄物が地中から発生していると言われています。工事業者が簡単に除去してしまい問題にならないことも多いですが、建築に支障がある廃棄物や量が発生した場合に地中埋設物という扱いになります。 売主にとっては大きな金額負担となり、場合によっては負担しきれないため契約解除を検討しなければならないこともあります。 そのため、大きなトラブル防止のために地中埋設物に関する取り決めをしっかりと行いましょう！
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