再建築不可物件とは、現在建築されている物件を解体し再度同じ規模の物件を建築できない物件です。 様々な要因があり再建築ができなくなってしまった物件ですが、購入した場合はどのようなリスクがあるのでしょうか？ この記事では再建築不可物件を購入するメリットデメリットについて解説をします。 現在、再建築不可物件の購入を検討されている方は是非お読みいただき御参考にしていただければ幸いです。
目次
なぜ再建築不可なのか
日本で建築物を建築するためには、建築基準法第43条に定められている接道義務を満たす必要があります。
建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。
出典：建築基準法第43条
2m以上の接道がなければ消防車や救急車といった緊急車両が侵入することができないため、建築するためには必ず接道義務を満たす必要があります。 建築許可確認も接道義務を満たしているかどうかをチェックするため、本来であれば再建築不可物件が存在することはありません。 しかし、建築後に接道が2m以下になったというケース等があり、多くの再建築不可物件が公開されています。 何故このような土地が存在するのでしょうか？主に2つの理由があります。
建築基準法が成立する前からあった
最初から再建築不可物件だったのではなく、後から法律ができて再建築不可物件となったケースです。 昔は火事や病人が出た場合は近所の人が総出で人を消したり病院へ連れていったりしたため、車が侵入できない土地であっても問題はありませんでした。 その後時代の変化と共に緊急車両の重要性が増し、建築基準法が制定されたという背景があります。 土地所有者からすると納得がいかない理由ですが、接道義務という考え方は土地の形が作られた後に定められたルールになります。
隣地に土地の一部を売却してしまった
隣接する土地の売買が行われた際に、少しだけ売って欲しいと言われ売買をしてしまったというケースもあります。 不動産売買では10坪土地が増えるだけで大きく資産価値が増えることもあります。 例えば80坪の土地を売却した場合、新しい家は2棟（40坪×2）を建築することができますが、90坪では3棟（30坪×3）建てることができます。 一般的には駐車可能台数を2台確保できる最低面積は30坪と言われているため、土地によっては10坪を隣地から購入することで売却額が大幅に増えることもあります。 その際に不動産会社を介さず売買をしてしまい、結果的に再建築不可物件となるリスクを知らずに売却してしまったというケースも少なからずあります。
再建築不可物件の購入をやめたほうがいいと言われる理由
なぜ建物が再建築不可になるか仕組みがわかったでしょうか。 ここからは、再建築不可を購入する際のリスクについて解説していきます。 再建築不可物件を購入する場合は、次の内容をしっかりと確認した上で購入しましょう。
住宅ローンが組めないからやめたほうがいい
違法物件という扱いになる再建築不可物件への融資は、銀行にとっては非常に大きなリスクを伴います。そのため、殆どの銀行は融資を受付けすることができず現金で購入することになります。 また、リフォームにおいても同じ理由で融資を受けることが難しいため、多くの自己資金を費やす必要があります。
売りにくいからやめたほうがいい
接道が2ｍ以下の物件は車を乗り入れることができないため、駐車可能台数は0台ということになります。そのため、交通機関に余程近い物件でなければ売却することは難しいでしょう。 また、前述した住宅ローンが組めないという理由も売却が難しい要因になります。
建て替えができないからやめたほうがいい
再建築不可物件は接道が2ｍ以下ということになるため、現存している建物を建て替えすることはできません。また、大がかりなリノベーションも許可がおりない可能性があります。 建て替えができないため老朽化が進んでも対策ができないことになります。 つまり、築年数が古い物件であった場合は耐震補強をすることもできないため、倒壊のリスクが常にあるということになります。 さらには緊急車両が侵入することもできないため、大きな事故に繋がる可能性が常にあることを把握しておきましょう。
再建築不可物件を購入するメリット
再建築不可物件とはいえ、販売ができないわけではありません。実際に、不動産ポータルサイトに公開されている再建築不可物件には多くの問い合わせがあります。 再建築不可物件を購入するメリットは次の通りです。
購入価格が安くなる
通常の物件であれば購入後に立て直しをすることができますが、再建築不可物件はできません。そのため、相場よりも非常に安価な価格で取引されます。 建物の状態が非常に良い、デメリットを無くす手段があるのであれば、コストパフォーマンスが良い物件だといえるでしょう。
借家としてなら問題なく利用できる
購入後にそのまま貸すのであれば、特に問題はありません。築年数が新しくリフォームされている借家は高い家賃を設定できる可能性があるため、投資家が購入するケースは多いです。 ただし、換金するために売却する場合は非常に難しい物件となるため魅力的な投資物件ではないです。
再建築不可物件を再建築可能にするための条件とは
再建築不可物件を建築可能物件にするためには、接道を2ｍ以上確保する必要があります。 一般的には、接道に足りない面積を拡充する方法と別ルートで接道させる方法があります。 ここではそれぞれの方法について解説します。
隣地から不足分の土地を購入する
仮に接道が1.8ｍであれば、20センチ購入するだけで建築可能物件となります。そのため、隣地に土地の一部を購入させてもらえないかという交渉はおすすめです。 ただし、隣地との境界には一般的にはフェンスやブロック塀があるため、隣地に解体をしてもらう必要があります。 そのため、土地購入に加えフェンスやブロック塀の解体と新設するための費用も必要になります。
別ルートでの接道ができる土地を購入する
接道している土地を拡充することが難しい場合、土地が空き地に隣接している場合は別ルートで接道を検討することもできます。 空き地の土地所有者も売却する可能性があるため、不動産会社に仲介をしてもらうことをおすすめします。
再建築不可物件を購入する際は、後悔しないようにリスクを確認！
この記事では再建築不可物件のリスクとメリットについて解説しました。 再建築不可物件は相場よりも安く、現金購入することができる物件は非常に人気があります。 その一方、居住するためには駐車する場所がなく耐え替えや耐震補強ができない家に住むことになるため、様々なリスクを伴うことになります。 また、売却をする場合においても同じリスクを買主に強いることになるため非常に売りにくい物件です。 再建築不可物件にはメリットもありますが、再建築ができない以上デメリットの方が大きいです。 安い物件だからと安易に購入を決定せず、再建築不可物件はしっかりとリスクを確認したうえで購入検討するようにしましょう！
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