不動産取得税がかからない新築戸建ての条件とは?

不動産取得税がかからない新築の条件
新築建売を購入した際に、不動産取得税はほぼかからないと言われています。
これは、税制優遇を利用することで実現できるのですが、いったいどのような仕組みなのでしょうか?
また、税金がかかってしまうケースはどういった場合なのでしょうか。

知らずに購入してしまうと、思わぬ出費で痛い目を見る可能性もあります。
どうせかからないからいいやと思わず、きちんと確認しておくことが大事です。

この記事では不動産取得税の減額、軽減措置について解説します。
これから新築建売購入を検討する方は是非お読みください!
目次

不動産取得税の定義と減額の条件

不動産を取得した際に発生する地方税です。固定資産税は毎年の支払いをしなければいけませんが、この税金に関しては取得時のみ支払えば終了となります。

名前の通り、あくまで手に入れたときに支払う税金です。
分かりやすい名前ですね。

計算方法は以下のようになります。
建物
  • 建物の固定資産税評価額×4%
  • 但し、2024年3月31日までに取得した宅地については評価額が1/2に減額され、減額後の評価額に対して3%
土地
  • 土地の固定資産税評価額×4%
  • 但し、2024年3月31日までに取得した宅地については評価額が1/2に減額され、減額後の評価額に対して3%
例えば固定資産税評価額が建物1,000万円、土地2,000万円だった場合、2024年3月31日までの取得であれば建物30万円、土地30万円、合計60万円が支払い額になります。
結構な額です。

注意点として、納税期日は原則60日以内である点です。
納税忘れは避けたいので、気を付けましょう。

また、地方税であるため都道府県によっては更に短い場合もあります。
支払いが必要になった場合は、払い忘れのないよう不動産会社にきちんと確認をしておきましょう。

なお、支払いは管轄の税事務所に納付することになりますが、最近はPayPay等の電子決済対応の都道府県もあります。

各都道府県のホームページに載っているので、気になる方は一度確認しておくと良いでしょう。

新築建売物件で不動産取得税がかからない為の条件

前述した具体例では60万円の税金を60日以内に納付する必要があるという内容でしたが、新築建売購入の場合は発生しないケースが殆どです。
その一方、稀に支払わなければいけないケースもあります。

かからないと思っていたのに、支払いが必要だとなった時はげんなりしますよね。
以下ではどのようにして税額が軽減されているか解説していきます。

それぞれの条件について詳しく見ていきましょう。

軽減措置で取得税は0円になる!

ある時期までの取得であれば、建物は税率が3%、土地は評価額1/2に対して税率3%となる軽減措置があることを前述しました。

しかし新築建売については、さらに軽減措置を利用できます。
では、一体どんな風に減額がされるのでしょうか。

新築建売を購入する場合、次のような条件、計算になります。

建物のケース

軽減税率を受けるための条件
  • 居住用かつ床面積が50㎡以上240㎡以下
床面積が240㎡を超える場合は軽減税率を受けられないわけではなく、240㎡まで受けることができます。
超えたら軽減措置を全く受けられない訳ではないのでご安心ください。
算出方法
  • (建物に対する固定資産税評価額‐1,200万円)×3%
  • ただし、建物が長期優良住宅の場合、1,300万円
前述した例では建物1,000万円でしたので、税額がマイナスとなります。
つまり、税金は発生しません。

土地のケース

こちらは計算方法が少し複雑です。
軽減税率を受けるためには、下記の条件を全て満たす必要があります。
軽減税率を受けるための条件
  • 土地の取得後から3年以内に居住し、家が建つまで土地所有を継続する
  • (土地が借地などの場合)新築後1年以内に、土地を取得すること
算出方法
  • (土地に対する固定資産税評価額×1/2)×3%‐軽減額
建物は1,200万円の軽減税率を引いた後に税率を掛けていましたが、土地の場合は計算後に軽減額を引きます。

そして、軽減額は次のように定義されています。
軽減額の定義
  • 45,000円、若しくは(土地1㎡あたりの固定資産税評価額×1/2)×床面積×2倍×3%の高い方
計算に使われる1/2であったり2倍といった倍率は解釈が非常に難しいため、このまま覚えてしまいましょう。
前述した具体例を元に税額を算出してみます。
STEP
条件
  1. 固定資産税の評価額:2,000万円
  2. 土地面積:150㎡
  3. 戸建ての床面積:60㎡
STEP
軽減額の算出
軽減額の定義より
(3,000万円÷150㎡×1/2)×60㎡×2×3%=36万円
STEP
軽減額の決定

360,000円>45,000円より軽減額は360,000円

具体例ではもともと土地の不動産取得税は30万円でしたね。
つまり、軽減措置を利用すると、30万円‐36万円でマイナスとなるため、税金はかからないことになります。

このようなカラクリにより、なるべく税金がかからないようになっています。
生活必需品の取得に対する優遇ともいえるでしょう。

新築でも不動産取得税がかかる場合はあるので注意

不動産取得税はほとんどのケースでかからないと記載しましたが、その理由は多くの家が軽減措置によって課税額が0円以下になるからです。

そのため、課税額がそれでも残ってしまう家やそもそも軽減措置を受けることができない床面積については税金がかかってしまいます。
前述した具体例では土地の固定資産税評価額2,000万円、敷地面積150㎡、床面積60㎡としていました。

この場合は不動産取得税はかからない結果となりましたが、仮に敷地面積が倍の300㎡だった場合は軽減額が18万円となるため、12万円の取得税がかかります。
100坪の土地に床面積60㎡の家を建てた場合には税金がかかる可能性があるため、大きな土地を購入する場合は不動産取得税もしっかり資金計画に含めるようにしましょう。

また、建物についてもハイスペックな家の場合は1,300万円の控除額を超える評価額になる場合があるため、注意が必要です。

不動産取得税がかかる可能性がある物件の特徴

ほとんどの新築建売物件は不動産取得税を気にする必要がないからこそ、支払う必要があると分かった場合に余計な費用負担となってしまいます。

想定していた費用を超えてしまい、一時的にでも生活を圧迫するのは嫌なものですよね。
もし下記の条件に当てはまるような物件を検討する際は、特に注意するようにしましょう。
不動産取得税がかかる可能性がある物件の特徴
  • 建物に対して土地が非常に大きい
  • 床面積が非常に小さい建物
あまりない条件かもしれませんが、頭の片隅にでも置いておくと安心です。

基本的に新築で不動産取得税はかからないけど注意はしておこう

近年土地の価格が全国的に高騰しており、どの町でも新築建売物件はコンパクトな家が多く建築されています。不動産取得税は原則、コンパクトな土地に建坪30坪程度の家であればかからないようになっています。

その一方、ハイスペックな家であったり土地が広い場合は不動産取得税の軽減税率を利用したとしても税金がかかる可能性があるため、注意が必要です。
贅沢には税金をかけるぞ、ということですね。

また、稀に新築を購入したけれど3年以内に居住せずに放置してしまい、不動産取得税がかかってしまったということもあります。
海外転勤が頻繁にある仕事をしている場合は、なるべく一定期間居住するようにしましょう。
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