不動産投資の融資で必要な書類一覧と準備するタイミング

居住用不動産とは違い、不動産投資で融資を受ける為には非常に多くの書類を用意する必要があります。
1枚でも不足してしまうと審査すら受け付けてくれないことが多いため、事前にどのような書類が必要になるのかを確認しておくことは非常に大事です。

この記事では不動産投資で融資を受けるために必要な書類と、準備するタイミングについて解説します。

不動産投資の融資で必要な書類一覧

不動産投資の融資審査は居住用不動産よりも厳しいと言われています。
居住用不動産の場合は家自体の価値が査定しやすく、銀行としても担保評価の計算が出やすいですが、投資用不動産は家賃や家自体の状態、居住率によって大きく変動します。
そのため居住用不動産よりもリスクが高くなるため、当然審査は厳しくなります。

以下では各書類について詳しく説明していきます。

身分証明書

身分証明書は運転免許証やパスポート、マイナンバーであれば問題ありませんが、ない場合は2種類以上の身分証明証を用意する必要があります。
例えば健康保険証と国民年金手帳等です。

顔写真がある身分証明書であれば1種類、そうでないなら2種類必要と覚えておきましょう。

所得や収入が分かる書類

会社勤めであれば源泉徴収票があれば大丈夫です。確定申告をしている会社員であれば確定申告書（3期分）が必要になります。

尚、確定申告書がない場合は税務署で発行してもらうことができます。

会社員としての成果や経営者としての業績が分かるもの

会社でどのような仕事をしているのか、個人事業主であれば経営状態はどうかという点は融資審査において重要です。
例えば長年経理に従事していたり、不動産会社で営業成績が良い会社員はお金の流れや全体像が掴めている為、プラスポイントになります。
また、経営状態が良い個人事業主とは銀行としても良い付き合いをしたいと思うため、融資審査が通りやすくなります。

不動産投資を安定化するためには、投資物件の収益性と同じく基盤となる収益についても重要になります。

決まった書式はありませんが、個人資産家としてのアピールポイントをまとめ、銀行に提出するようにしましょう。

保持している資格が分かるもの

宅地建物取引士やマンション管理士、管理業務主任者といった不動産に直結する資格を保持している方や、弁護士、司法書士、行政書士のような難関資格を持っている場合は銀行にライセンスのコピーを提出しましょう。

銀行担当者が普段付き合っている業者は上記の資格を保持していることが多いため、銀行側としては融資全体の流れを把握してくれていると考えます。
そのため、不動産投資を初めて実施するにしても上記資格を持っているかどうかで審査状況は大きく変わります。

昔持っていて今は使っていない場合であっても、必ず提示するようにしましょう！

納税が分かるもの

直近3年分の納税証明書が必要です。
納税額から収入を把握することができ、また滞納の有無についても確認することができます。

固定資産税や住民税を滞納した場合、財産が差し押さえされることがあります。
差し押さえ登記は銀行の抵当権よりも優先されるため、銀行は抵当権を行使できない可能性があります。

そのため、納税額や滞納の有無については銀行は必ず確認することになります。

物件の価値が分かるもの

融資依頼者の信頼性と同じく、物件の価値も重要です。
不動産投資物件の価値は築年数と戸数、家賃、立地で決まります。
それらを審査するために、物件資料とレントロールと呼ばれる表が必要になります。

レントロールとは不動産の賃貸借条件をまとめた表のことです。賃料や共益費、借りている人が個人化法人かなどが分かります。

レントロールを確認することで投資物件の安定性を読み取る事ができるため、必ず用意しましょう。
また、不動産投資を今後拡大していく上でもレントロールの利活用は重要です。

例えば空室の部屋が家賃が高く設定してある場合は賃料を下げることで入居率を改善できる可能性があり、満室であったとしても法人が借りている場合は契約解除で一気に空室となる可能性もあります。

このように、利回りでは把握できないポイントをレントロールで把握することができます。

売買契約書・重要事項説明書

不動産投資物件を選定し契約を行った際に入手できる書類です。
不動産売買契約書は不動産購入の証となり、重要事項説明書には物件に関する情報が記載されています。
どちらも融資審査に必要な書類になりますので、紛失しないよう注意しましょう。

ただし、一般的に契約は不動産会社の仲介によって行われ、必要書類を1つのバインダーにまとめてくれます。
銀行に提出する書類や不動産に関連する書類を1つにまとめておくことで紛失を防ぐことができるため、銀行の融資審査を受ける場合は不動産のバインダーごと持っていくようにしましょう。

全部次項証明書

法務局もしくはネットで取得できる書類です。物件の所有者や借入額が記載されており、差し押さえの有無や売買契約書と内容の齟齬がないかを確認するために利用します。

公図・地積測量図もしくは確定測量図

全部事項証明書と同じく、法務局もしくはネットで取得できます。土地の形状や前面道路が個人の持ち物ではないかが確認できます。

確定測量図は公図や地積測量図のベースとなる書類ですが、土地形状とは別に越境の有無と越境に関する覚書内容が確認できるため、銀行としては審査に利用したい書類となります。

建築許可を証明する書類

融資するための物件が許可を得て建築されているかどうかを確認する為の書類です。
建築確認許可証と検査済証があり、「計画通りに建築して良い」と許可を取得した証が建築確認許可証、計画通りに建築されたかどうかを証明する書類が検査済証です。

違法物件ではないかを確認するための書類になりますが、建築後に条例や法改正があり当時は合法だった物件が違法となるケースもあります。

その場合は通常の審査ではなく総合的判断による審査結果が提示される場合があります。

必要書類をきちんと揃えて融資を有利に進めよう

不動産投資を初めて行う場合は、融資を受ける為に銀行へ行くものの必要書類が足らず何度も足を運ぶことも珍しくありません。
中には記入内容が不足しており、追加資料を求められ結果的に狙っていた物件を購入することができなくなったという事もあります。

不動産投資は物件との御縁が非常に大事です。後悔のない投資にするためにも、融資審査に必要な書類はしっかりと確認しておきましょう！