不動産投資で融資を受けるまでの8ステップ

不動産投資を始める際には融資を受ける場合が多いですが、どのような流れになるのでしょうか？
不動産投資全体のスケジュールや必要書類を知っておく事は、良い不動産投資を実現するために必要です。

この記事では不動産投資をこれから始める方向けに、融資を受けるまでに必要なステップを解説します。

不動産投資で融資を受けるまでのステップは全部で8つ！

銀行から融資を受ける為には、「買う物件」と「借りる金額」を銀行に提示する必要があります。そのためには大きく分けて8つのステップがあり、それぞれのポイントは次のようになります。

不動産購入の目的を明確にする

不動産投資をする目的は非常に重要です。例えばアパートを購入し一室に住みながら管理する場合と将来の為に資産運用する場合では、購入検討する不動産が大きく変わります。

前者であれば自分の家賃を0円にし管理人として常駐できるため、ランニングコストを減らすことができます。
後者であれば建物だけでなく、土地の価値が担保できる立地についても検討する必要があります。

このように、一概に不動産投資といっても投資目的によって検討する物件が変わるため、まずは投資をする目的をしっかりと明確化しましょう。

物件を選定し、予算やその他条件を確認する

不動産会社に来店したり不動産ポータルサイトを使い、物件の選定をしていきましょう。
居住用不動産とは違い、投資用不動産については現地確認をしなくともある程度資産価値を把握することができます。
ポイントは、築年数、家賃、リフォームの有無、敷地面積、敷地の査定額です。

築年数は昭和56年よりも前に建築された旧耐震であれば融資を受けられない事もあり、耐震補強が必要になる可能性が高いです。
また、アスベストが含まれる建物は解体費用が高くなり、将来土地として売却する際の大きなデメリットになります。

リフォームをしていれば部屋の中や共有部が外観上キレイになっているため、初期投資を少し浮かせることができます。

また、将来売却することを想定するのであれば土地の価値は重要です。
此方についてはインターネットでも調査することは出来ますが、土地の価値は隣り合う土地同士であっても変わるため、不動産のプロに相談するようにしましょう。

上記にあるポイントを確認しながら、購入しようとしている物件を選定していきます。

銀行に相談し、融資枠を把握する

物件がある程度選定できれば、いくら借りれるのかを銀行に相談しましょう。
銀行の審査は事前審査と本審査があり、事前審査で融資枠の大枠や金利、保証料が分かります。
銀行に提出する書類は居住用不動産に比べかなり多いです。そのため、事前に不動産会社や銀行に確認し、提出漏れがないようにしましょう。

事前審査は銀行にもよりますが、2日～1週間程度で回答がありますので、回答額によっては物件を再選定する必要があります。
物件を選定する前に事前審査をすることもできますが、銀行の審査は「物件」と「融資者」両方を審査するため、物件が変わると再審査になります。

短期間に何度も審査を提出することで評価が悪くなることもあるため、ある程度選定した物件で事前審査するようにしましょう。

買付を提出し、契約の調整を行う

物件が選定でき、融資も問題なければ買付を提出しましょう。この際に価格交渉をせず1番手である場合に、契約できる可能性が最も高くなります。
価格交渉をしていたり買付の提出が遅れ2番手以降になった場合は契約できるかどうか不明瞭になるため、注意が必要です。

契約に進めることが分かった場合、契約日の調整と手付金、印紙の準備をしましょう。
居住用不動産とは違い、手付金と印紙額が高額になることがあるので注意しましょう。

例えば3,000万円の居住用不動産を手付10%で契約した場合、印紙代は1万円、手付金は300万円となりますが、1億円の投資用マンションを購入した場合、同様の条件では印紙代は6万円、手付金は1,000万円となります。

予期せぬ手出しの費用となる可能性もあるので、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

不動産売買契約を締結する

契約時に重要事項説明書の説明を宅地建物取引士から受け、契約書の内容を確認することで契約締結となります。
このタイミングで入手できる重要事項説明書と契約書は融資で必要になります。そのため、すぐに準備できる場所に保管しておきましょう。

銀行へ本審査申し込みを行う

銀行で事前審査が通過しており物件が変わっていなければほぼ確実に本審査は通りますが、2点注意点があります。それは、「事前審査時点と状況が変わっていないか」と「病歴がないか」です。

事前審査後に転職や退職、車のローン等大きな借入をした場合は審査条件が変わるため、本審査に通らないことがあります。

また、病歴がある場合も本審査が通らない原因になります。
事前審査ではチェックしませんが、悪性腫瘍悪性腫瘍やうつ病、てんかん、生活習慣病等を患っている場合や完治し5年以内の場合であっても非承認となります。

この場合融資を受けることが出来ないまま契約を進めることになるため、自己資金で対応するか違約解除とすることになります。
違約解除の場合は売買契約の20%相当の額を売主に支払うことになるため、持病がある場合は事前に相談しておきましょう。

銀行で金銭消費賃貸契約を締結する

本審査は約2週間で結果が分かり、無事に審査がおりれば銀行との契約締結になります。
不動産売買契約や事前審査、本審査は自宅で行うこともできますが、金銭消費賃貸借契約は銀行で締結となります。
そのため、平日に時間を作る必要があるため事前に仕事の調整をしておきましょう。

融資を受け、決済する

銀行と契約を締結することで、決済時に融資を受けることができます。代金を支払い、支障書士の立ち会いをもって所有権が移転し、購入した不動産の新しいオーナーになることができます。

第1ステップで不動産投資の目的を明確化し第2ステップの物件捜索をスタートしてから、早い人であれば決済まで約1カ月と言われています。

投資用不動産もそのスピードで売れている為、しっかりと融資を受けられる準備を進めながら物件捜索するようにしましょう。